← zpět na články

Pronájem a podnikání v daňovém přiznání

Elektrikář podniká na živnostenský list a k tomu pronajímá byt po rodičích. Kadeřnice vlastní malý dům, ve kterém přízemí pronajímá jako obchod a v patře bydlí. Obě situace se v daňovém přiznání potkávají, ale nejde o totéž: příjmy z nájmu a příjmy z podnikání se sčítají do jednoho přiznání, přesto mají každé vlastní pravidla pro výdaje, pojistné i DPH.

Dva druhy příjmů v jednom přiznání

Příjmy ze živnosti patří mezi příjmy ze samostatné činnosti. Příjmy z pronájmu majetku, který není součástí obchodního majetku, tvoří samostatný druh příjmů s vlastním dílčím základem daně a s vlastní přílohou přiznání. Oba dílčí základy se nakonec sečtou a z celku se vypočítá daň, ale každý se počítá zvlášť.

Rozdíl má praktické důsledky. Ze zisku z podnikání se platí pojistné na sociální zabezpečení a zdravotní pojištění. Z běžného pronájmu bytu nebo garáže se pojistné neplatí, protože nejde o samostatnou výdělečnou činnost. Pokud ale nájem patří do obchodního majetku podnikatele nebo má povahu podnikání, posuzuje se jako příjem ze samostatné činnosti se všemi důsledky. Obecný postup sestavení přiznání shrnuje článek jak se připravit na daňové přiznání podnikatele.

Kdy pronájem přestává být jen pronájmem

Hranice mezi nájmem a podnikáním není vždy zřetelná. Krátkodobé ubytování turistů, při kterém pronajímatel zajišťuje úklid, výměnu ložního prádla, předávání klíčů a další služby, se obvykle považuje za ubytovací službu, tedy za živnost. Dlouhodobý nájem bytu jedné rodině, kde pronajímatel jen inkasuje nájemné a řeší opravy, zůstává klasickým nájmem.

Na tom závisí nejen pojistné, ale i DPH. Nájem bytu k bydlení je obvykle od daně osvobozen, kdežto krátkodobé ubytování se daní. Pro plátce DPH, který vedle živnosti nabízí ubytování, to znamená další povinnosti. Pro neplátce se příjmy z ubytovacích služeb započítávají do obratu, který se sleduje kvůli registraci. Pokud provozujete ubytování přes zprostředkovatelské platformy, ověřte si u účetní, jak se posuzují poplatky zahraničním provozovatelům, protože i ty mohou mít dopad na DPH.

Výdaje k nájmu: paušál, nebo skutečné náklady

U příjmů z nájmu lze použít paušální výdaje, nebo uplatnit skutečné náklady. Volba je nezávislá na tom, jak uplatňujete výdaje u podnikání. Elektrikář tedy může u živnosti použít paušál a u bytu skutečné výdaje, nebo naopak. Při paušálu se náklady na byt nedokládají, ale ani se k němu nic nepřičítá – pokrývá všechny výdaje spojené s nájmem včetně oprav a úroků.

Mezi skutečné výdaje k pronájmu typicky patří:

• odpisy pronajímané nemovitosti a vybavení, pokud jsou splněny podmínky;
• opravy a údržba, například výměna kotle, malování nebo oprava střechy;
• úroky z úvěru, kterým byla nemovitost financována;
• pojištění nemovitosti, daň z nemovitých věcí a poplatky správci domu, pokud je hradí pronajímatel;
• náklady na energie a služby, pokud je platí pronajímatel a přeúčtovává je nájemníkovi.

Odpisy bývají největší položkou a zároveň tou nejsložitější. Je potřeba správně určit vstupní cenu, oddělit hodnotu pozemku, který se neodepisuje, a rozhodnout o metodě. Základní pravidla vysvětluje článek odpisy jednoduše pro podnikatele. Pokud se pro skutečné výdaje rozhodnete, počítejte s tím, že u nájmu je potřeba vést záznamy o příjmech a výdajích a evidenci majetku, který se pronajímá.

Častým sporným bodem je rozdíl mezi opravou a technickým zhodnocením. Oprava vrací věc do původního stavu a jde rovnou do výdajů. Technické zhodnocení, například vestavba koupelny tam, kde dřív nebyla, nebo zateplení s rozšířením užitných vlastností, zvyšuje po překročení zákonného limitu vstupní cenu nemovitosti a do výdajů se dostává postupně přes odpisy. K větším zásahům si proto uschovejte rozpočet, fotografie před a po a popis prací, ať umíte vysvětlit, proč jste je zařadili právě takto.

Manželé, spoluvlastnictví a paušální režim

Pokud je pronajímaná nemovitost ve společném jmění manželů, příjem z nájmu obvykle zdaňuje jen jeden z nich, podle vzájemné dohody. Volba může mít vliv na celkovou daň rodiny, třeba když jeden z manželů uplatňuje slevy nebo daňové zvýhodnění na děti. U podílového spoluvlastnictví zdaňuje každý spoluvlastník svůj podíl.

Zvláštní pozornost si zaslouží podnikatelé v paušálním režimu. Příjmy z nájmu mohou vstup do režimu vyloučit, pokud přesáhnou hranici, kterou zákon u jiných příjmů připouští. Kdo o paušální dani uvažuje a zároveň pronajímá, měl by si podmínky ověřit dřív, než do režimu vstoupí.

Kontrolní body před vyplněním přiznání

1. Je nájem samostatným druhem příjmů, nebo patří do podnikání?
2. Zvolili jste způsob výdajů pro nájem i pro živnost a máte k němu podklady?
3. Oddělili jste u odpisů hodnotu pozemku a máte doklad o vstupní ceně?
4. Promítli jste do příjmů i přeúčtované služby a zálohy na energie?
5. Víte, kdo z manželů příjem zdaňuje, a odpovídá tomu i přiznání druhého?
6. Prověřili jste dopad na DPH, pokud jde o krátkodobé ubytování?

Pronájem vedle živnosti se dá zvládnout bez komplikací, pokud se oba druhy příjmů od začátku sledují odděleně: samostatný bankovní účet pro nájem, samostatná složka dokladů a jasné rozhodnutí o výdajích. Pro konzultaci konkrétní nemovitosti v regionu je k dispozici účetnictví Cheb. Obecnou otázku, třeba zda už vaše ubytování nespadá pod živnost, můžete nejdřív položit online, kde ji vyřeší účetní poradna Ucetio.cz.

Zjistit možnosti účetní spolupráce online